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        拖欠合作方佣金、变相裁员,国瑞置业债务及应付款持续走高难化解
        摘要

        伴随着国瑞置业销售额快速增长,其各项债务及应付账款也在持续增加。然而,企业发展不是一朝一夕,国瑞置业的这本“账?#31508;欠?#30495;的划算?

        2018年,国瑞置业集团(HK:02329,简称“国瑞置业”)实现签约销售219.13亿元,同比增长47.3%。从业绩增速来看,企业发展本是一片向好,但一则维权?#24405;?#21364;揭露出其快速增长背后存在的问题。

        蓝鲸房产获悉,近日,国瑞置业因拖欠工程款及分销商佣金,其位于江苏南通启东市崇明岛的国瑞瀛台项目陷入了维权危机。就此,蓝鲸房产第一时间联系了该项目的一位分销商,该人士向蓝鲸房产证实了该?#24405;?#30340;真实性。

        对此,国瑞置业回复蓝鲸房产道:“国瑞瀛台项目于2018年年底及2019年年初积极解决工程款和分销佣金,目前已支付大部分,还有少量分销佣金排期在年后支付。”此外,蓝鲸房产了解到,2018年,国瑞置业其他项目的员工绩效发放也出现了迟缓的情况。而其旗下的?#25581;?#26495;块更被曝出拖欠员工工资和变相裁员的消息。

        业内专家对蓝鲸房产分析,以?#29616;种?#36857;象与国瑞置业的资金问题不无关系。蓝鲸房产梳理发现,伴随着国瑞置业销售额快速增长,其各项债务及应付账款也在持续增加。然而,企业发展不是一朝一夕,国瑞置业的这本“账”?#27424;?#30495;的划算?

        图片说明:国瑞置业项目围挡外的横幅 图片来源:爆料人

        南北公司斗争激烈致分销佣金难到手

        近日,蓝鲸房产获悉,由于长期拖欠工程款和分销商佣金,国瑞置业旗下项目国瑞瀛台陷入了维权危机。

        一位知情人士向蓝鲸房产透露,为了讨回工程款,2019年1月中下旬,项目的工程方有大概50—60人上门讨薪,在采取了封死售楼处大门并断水断电?#21364;?#26045;之后,他们终于拿到了拖欠已久的工程款。

        相比之下,国瑞瀛台的分销商却没有那么?#20197;恕?ldquo;从2018年7月底到现在,我们一共催款14?#21361;?#20294;直到现在,国瑞瀛台还没有给我们佣金。”国瑞瀛台的一位分销商对蓝鲸房产表示,因为拖欠佣金,国瑞瀛台的分销商已由最初的10家减少至目前的6至7家。

        该人士介绍说,国瑞瀛台对于迟迟不结款给出的理由是“正在走流程”,而这背后是项目领导频?#34987;?#20154;的问题。“项目领导几乎每三个月就会换一批人,流程也会随之更新,我们的结佣流程一直没有结果。”

        在2018年楼市调控高压之下,多家房企区域高管因业绩不达标挂印而去,如泰禾集团(SZ:000732,简称“泰禾”),在2018年下半年,泰禾财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、副总裁丁毓琨、泰禾集团副总裁沈力男先后离职。而蓝鲸房产了解到,国瑞瀛台频繁更换领导并不是因为业绩不佳,反之,却是因为项目销售颇为火爆所致。

        公开资料显示,国瑞瀛台位于崇明岛启隆镇永兴中路,项目产品以69平米—128平米的花园洋房为主,均价11000—13000元/平米,别墅以149平米-169平米的联排为主力户型,均价27000元/平米,两种产品类型共计10000套房源。

        国瑞瀛台虽然位于江苏省启东市,但由于临近上海,该项目?#36130;?#20511;着启东市即将划入上海的概念炒作了一把,并取得了不错的销售业绩。据上述分销商介绍,国瑞瀛台的客群多以投?#22763;?#20026;主,其主要来自上海、浙江及江苏。

        图片说明:国瑞置业拖欠分销商款项达8个月

        这让国瑞置业南北两大区域公司都颇为眼红。上述人士向蓝鲸房产表示:“国瑞瀛台由南北两大区域公?#23601;?#31649;,而由于该项目销售业绩较好,南北公司都想将其纳入?#32422;?#30340;业绩之内,因而斗争颇为激烈。“激?#19994;?#20869;部斗争下,2018年11月11日,北方公司派李晓峰代替原南方公司营销总朱钦,任国瑞瀛台营销总经理一职。

        对此,国瑞置业回复蓝鲸房产道:“国瑞瀛台是国瑞布局长三角区域的第一个项目,公司高度重视,从人力、物力、财力等多方面倾斜支持,所?#21592;?#39033;目没有出现恶意长期拖欠贷款、工程款、分销佣金等事宜,项目已于2018年年底及2019年年初积极解决工程款和分销佣金,目前已支付大部分,还有少量分销佣金排期在年后支付。”

        虽然对此予以了否认,不过,蓝鲸房产从国瑞置业一位内部员工处获悉,“近期市场不好,公司的绩效发不下来,只能正常发基本工资。”

        此外,蓝鲸房产发现,国瑞置业旗下的?#25581;?#26495;块也曾被曝出拖欠工资及供应商款项的情况。2018年6月份,有网友在天?#32435;?#21306;上爆料称,2017年,深圳国裕网络科?#21152;?#38480;公司(简称“国裕科技”)曾因故意拖欠供应商款项,被多家供应商讨债,员工也因此受到牵连,2017年10月份至2018年5月份的工资一致拖欠一部分,不予发放。

        图片说明:员工问询工?#26159;?#20917;接到离职证明 图片来源:网络

        该网友表示,有员工在公司qq群里请求公司告知发放工资的时间,但却被踢出公司群。最终,虽然该员工与公司解除了?#25237;?#21512;同,并获得n+1的赔偿,但员工却得到了一张?#20174;?ldquo;该员工在公司散布不正当言论”的离职证明。该网友还指出,自2018年5月以来,国裕科?#23478;约?#23569;公司开支为理由,与多位员工?#27424;?#35299;除?#25237;?#21512;同,?#20063;?#25353;照?#25237;?#21512;同法给予补偿。

        蓝鲸房产从启信宝查阅到,国裕科技成立于2015年2月2日,所属行业领域为软件和信息技术服务业,法定代表人为张瑾,她是国瑞地产董事长张章笋的女儿,亦担任国瑞地产集团副总裁、国瑞商业集团董事长,负责国瑞旗下商业地产板块的投资筹开及运营管理。

        业绩快速增长背后,债务压力加剧

        一般而?#35029;?#25151;地产企业的资金实力相对较好,很少有企业出现拒不支付工程款、拖欠分销商款项这种现象,克扣员工薪资的情况则更加少见,因此,国瑞置业上述种种财务方面出现的问题,似乎?#34892;?#19981;寻常。

        58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析道:“企业出现上述情况与其资金链不无关系。

        1994年,张章笋在广东汕头创立国瑞置业。1999年,在看到?#26412;?#26087;改项目的商机后,张章笋决定移师京?#29301;?#24182;很快开发出一片住宅小区,即?#36824;?#22253;一期。2003年,?#36824;?#22253;以9.7亿元的销售总额成为?#26412;?#21313;大热销楼盘,国瑞置业凭借该项目一炮打响,成功为?#32422;?#22312;京城争得一片天地。

        此后,国瑞置业持续深耕?#26412;?#25130;至2018年6月30日,国瑞置业在21个城市共拥有土地储备1,428万平方米,其中,?#26412;?#30340;土地储备占比最高,达到13%,廊坊为11.1%,其先后推出了国瑞城、国瑞购物?#34892;摹?#21704;德门广场、国瑞熙墅、祈年大街国瑞城、佑?#35009;?#31561;项目。而因为其在?#26412;?#25152;有已竣工物业均位于天?#35009;?#24191;场方圆一至五里内,因此被誉为?#26412;?#20108;环最大的“金主”。

        自2014年7月,国瑞置业登陆港交所开?#36857;?#20854;便步入了快速发展阶段。过去五年时间,其销售额从2014年的62亿元增长至2018年的219.13亿元,实现了近4倍的增长。

        快速增长之下,其债务也持续攀升。东方财富网数据显示,截至2018年6月30日,国瑞置业资产负债率约76.78%。此外,同期其短期债务为人民币168亿元,包括30亿元境内债券、相当于人民币36亿元的境外优先无抵押债券、以及102亿元银行及其他借贷,而其持有的现金及银行存款仅为18亿元。

        据此,2018年9月7日,标普曾将国瑞置业有限公司的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”,展望为?#22909;妗?#21516;?#20445;?#23558;该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。 标普认为,国瑞置业?#31995;?#30340;现金余额使其容?#36164;?#21040;市场波动以及政府政策变动的影响。

        债务压力之下,2018年,国瑞置业在融资方面频繁发力,蓝鲸房产据公开资料不完全统计,除成功发行合计3.5亿美元的优先?#26412;?#22806;,2018年下半年,国瑞置业还发行了规模为41.1亿元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),及30亿元的公司债券。

        与此同?#20445;?#22269;瑞置业应付款项也在持续升高。财报显示,截至2018年6月30日,公司应付账款及其他应付账款为75.84亿元,应付关联方款项为27.46亿元,两者共计103.3亿元,而在2017年底,这两笔款项共计为56.74亿元。也就是说,在2018年的半年时间里,这两笔账款就增加了46.56亿元。

        根据财报,国瑞置业应付账款包括应付建筑成本及其他应付项目相关开支。应付账款的平均信用期约为180天,与往年持平。不过,据上述分销商表示,国瑞置业对其的结账周期已达到8个月之久。

        另一组数据显示,截至2018年6月30日,在国瑞置业的应付账款中,一年内的应付账款由2017年底的4.59亿元猛增至17.37亿元,超过两年的应付账款增加2.7亿元至7.39亿元。

        中国企业资本联盟副理事长柏?#21335;?#21578;诉蓝鲸房产:“这说明企业长期拖欠的账款在增加。应付帐款是以拖欠合作方资金进行融资的一种方式,帐龄长的应付帐款增加较快,意味着合作方的长期垫资越来越多,企业长期拖欠合作方的账款也越来越多。”

        他进一步指出,“出现这种情况一方面是企业付款能力下降的表现,另一方面,如果企业规模较大、市场地位强势,也可能会出现这种情况。”但从国瑞置业的规模来看,前者的可能性似乎更大。

        国瑞置业在一份宣传资?#29616;行?#36947;,“2019年上半年,企业的短债将降至60亿元,二季度后短债压力基本解除。”但其对合作伙伴的欠款并无过多交代。这些合作伙伴?#38382;?#33021;拿到?#32422;?#30340;钱,国瑞置业余下的债务会如何解决?蓝鲸房产将持续关注。

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