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        北辰实业2018年市值缩水过半,受“地王”拖累排名持续下滑前景堪忧
        摘要

        作为国内首家A+H股地产类上市公司,北辰实业从创立之初就凭借运亚会和奥运会的概念享誉全国。但在过去十年的发展中,其A股、H股市值双双下跌。其寄希望的复合地产能否成为其救命稻草?

        应亚运而起,借奥运腾飞。在中国房地产史上,像北京北辰实业股份有限公司(SH:601488,HK:00588,下称“北辰实业”)这种借两大体育盛会“东风”享誉全国的房企实属不多。但在近几年,其不仅在房企规模竞赛中掉了队,A股、港股两项市值更是持续走出低位行情。

        近日,据乐居财经发布的《2018年上市房企市值跌幅TOP10》排行榜显示,北辰实业2018年市值跌幅51.52%,位列榜单前五。此外,据投?#25910;?#25253;估算,过去十年间(2008-2018年)北辰实业在港股的市值跌幅也高达62%。业内人士向蓝鲸房产指出,资本市场对其如此不看好,或是?#20174;?#20854;长期受“地王”项目拖累所致。

        蓝鲸房产梳理其财报发现,在2015-2017年,北辰实业为求全国化业务拓展,三年内“抢收”35块土地,其中包含6个城市的“地王”项目。自此,北辰实业资产负债率也出现明显上升。但由于市场调控政策不断升级,其“地王”项目销售速度并不理想。

        为了扭转局势,负重前行的北辰实业宣布向复合地产转型,?#21496;?#33021;否助其成功突围?

        销售排名连续三年下滑,A股市值下跌51.52%

        北辰实业是房地产行业起步?#26174;?#30340;一批房企,其在1997年成立后,便即刻在当年5月14日登陆了港交所。2006年,为拓宽企业融?#26159;?#36947;,北辰实业登陆A股,于上交所挂牌上市,至此,北辰实业成为国内首家A+H股地产类上市公司。

        在2008年之前,亚运会和奥运会概念的加持,让北辰实业的起步,有着其他房企不能比拟的荣耀和高度,但是纵观其最近几年的发展却并不乐观。克而瑞数据显示,2016-2018年,北辰实业的销售额从225亿元升至247亿元。但其在行业中的排名却从2016年73名下降至2018年第90位。

        同策咨询研究中心总监张宏伟向蓝鲸房产表示,从销售增速角度来看,北辰实业明显低于市场增速。这意味着其错过了这一轮市场快速增长的时机。

        资本市场对其的发展态势,给出了相应的判断。近日,乐居财经发布的《2018中国上市房企市值跌幅TOP10》数据显示,北辰实业以年市值跌幅51.52%,位列榜单前五名。

        (图片来源:乐居财经)

        苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产分析,2018年资本市场整体跌的非常惨。但他补充道,一家公司因为宏观经济影响,在一年间市值下跌还可以接受,但如果在经历过多个经济周期后,连续十年都呈下降态势,则代表这家公司可能真的不被市场看好。

        (数据来源?#21644;蹲收?#25253;、东方财富网;制图:蓝鲸房产)

        此外,据投?#25910;?#25253;统计数据显示,北辰实业港股市值在2008-2018年十年间的跌幅达62%。蓝鲸房产查询东方财富网发现,2019年以来,北辰实业的港股市值?#28304;?#20110;低位水平,截止到2019年2月15日,其港股总市值为78.45亿港元。

        激进扩张下负债率骤增,“地王”项目成发展拖累

        蓝鲸房产梳理其财报发现,市值连降、排名掉队的北辰实业,在2015年开始出现激进扩张的步伐,这使其负债?#22763;?#36895;增加。

        据其财报显示,北辰实业2015年?#19981;?#24471;地块12宗,新增建筑面积211万平方米;2016年?#19981;?#22320;块14宗,新增建筑面积370万平方米;2017年?#19981;?#22320;块9宗,新增面积194万方米,三年累计获得35宗地块。而据蓝鲸房产不完全统计,在2015-2017年三年中,北辰实业?#19981;?宗“地王”。

        北辰实业尽管通过高溢价方式拿到了大量土储,但这些“地王”并未给其带来高收益。以北辰实业于2007年斥资92亿元拿下的长沙“地王”为例,该项目楼面价在当时就高达2347元/平方米。一般而言,地价占到开发成本的30%,意味着该项目销售价在6000元/平方米以上,北辰实业才不会亏本。

        据公开资料显示,该项目销售周期约十年时间,均价约在8000-9000元之间。据长沙克而瑞统计数据显示,2018年,长沙市的平均房价为10312元/平方米。这意味着,北辰实业用了十年时间消化该“地王”,仍没能跑赢市场。

        长沙“地王”项目遇到的困?#24120;?#21482;是北辰实业前行路上的一个“缩影”。其在北京奥北别墅区开发的北辰红像墅,项目拿地时间虽然?#26174;紓?#20294;直至2014年首期开盘?#20004;?#24050;有5年多时间,该项目仍有部分房?#21019;?#20110;待售状态。随着房地产市场调控政策的不断升级,北辰实业“地王”项目的销售难度可见一斑。

        绿地控股(SH:600606)董事长张玉良曾在接受媒体采访?#21271;?#31034;:“企业最好不要拿‘地王’,尤其对于房价、地价已不再?#26159;?#21183;性上涨的城市,拿地要慎之又慎。”

        江瀚也对蓝鲸房产指出,由于“地王”项目楼面价较高,在当前“房住不炒”的限价状态下,如何保证项目卖的出去,不会出现?#29616;?#30340;亏损,是开发商需要考虑的问题。他强调说,对于当前资本市场和房地产市场而言,如果一家企业手中“地王”项目积压非常多,则非常容易面临开发成本过高的问题。

        58安居客首席分析师张波指出,激进拿地是不少房企在规模化过程中都会采用的方式,这一策略无所谓对错,但是,对于企业后续的开发管理、销售节奏、质量?#25151;?#31561;,均有着更高的要求。如果房企“地王”项目过多,相应的风险也会明显提升,而且,这对企业的现金流也会提出更高要求。

        从北辰实业近几年的财务表现来看,其净利润?#25302;?#37329;流的水平一直起伏不定。蓝鲸房产查阅其年报发现,2012-2018上半年,北辰实业净利润分别为6.33亿元、6.65亿元、5.31亿元、6.12亿元、6.00亿元、11.40亿元和54.66亿元,其中2014年降幅高达20%;而在现金流方面,在2014年、2015年、2017年和2018年上半年,其经营活动产生的现金流量净额均为负数。

        与此同?#20445;?#20854;资产负债率也在一路走高。财报显示,2012年北辰实业资产负债率为65.42%,2015年升至74.97%,2017年为83.29%,2018年上半年,其资产负债率达到了83.76%。

        易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;向蓝鲸房产分析,从行业平均水平来看,房企83%资产负债率还属于风险可控的范围,随着企业规模的增长,资产负债率还会继续上升。但他进一步指出,从北辰实业的发展情况看,企业确实存在一定风险,建议尽快降低负债率。

        除了住宅业务发展不畅之外,北辰实业商业项目的发展也走上了“下坡路”。2017年底,随着北辰?#20309;?#20013;心亚运村店宣告闭店,北辰系在北京的北辰时代生活广场店、北辰时代名门百货店、北辰?#20309;?#20013;心北苑店、北辰?#20309;?#20013;心亚运村店的4家商场均陆续停业。

        转型复合地产成“救命稻草”?

        严峻的形势下,北辰实业提出重新调整战略,欲将业绩增长点寄希望于转型复合地产。在2018年中期业绩会上,北辰实业执行董事李伟东表示,企业在发展模式创新方面,公司将发挥房地产综合运营优势,?#24551;?#22320;产与会展、健康养老、文化创意等产业的联动及融?#24076;?#21019;新商业模式,打造全国一流的复合地产品牌企业。

        他进一步强调说,“我们正在研究?#20309;?#20013;心和文创产业怎么结?#24076;?#27492;外,写?#33268;?#20063;是我们的一个选择。”李伟东指出,未来北辰实业将在保持销售规模的同?#20445;?#21521;复合地产方向拓展,包括长租公寓、会展产业、物业经营等多个方面均有涉足。

        2018年11月,北辰集团以底价86.63亿元取得北京国家会议中心二期项目。该项目位于北京朝阳区奥?#21046;?#20811;公园中心区内,总用地面积预计为13.87万平方米,总地上建筑规模预计为48.65万平方米,其中2幅地块为会展中?#27169;?幅地块为配套建筑(酒店、商业及写?#33268;?。

        彼?#20445;?#21271;辰集团方面称,为避免同业竞争,北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前,委托北辰实业负责该项目管理等相关事宜,并向其支付运营管理费用。对此,有媒体引援人士指出,北辰集团重金拿下北京国家会议中心二期项目,与保上市公司市值以及母公司输送利益有关。但无论出于何种原因,北辰集团对旗下上市?#25945;?ldquo;曲线救国”的这步棋,却也帮助北辰实业向复合地产转型迈出了关键的一步。

        长期受“地王”项目拖累的北辰实业,早已疲惫不堪。转型复合地产究竟能否成为其“救命稻草”?蓝鲸房产将持续关注。

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