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        中国奥园的千亿隐忧:三项费用占比居高、产品管控体系需提升
        摘要

        伴随着规模的快速增长,奥园三项费用占比大幅提升,维权频发等问题正在困扰着这家房企。对此,?#30340;?#19987;家对蓝鲸房产分析道:“奥园的精细化管理水平、产品管控体系恐怕还需再提升。

        3月18日,对中国奥园(HK:03383,下称“奥园”)?#27492;?#24847;义非凡。这天上午,奥园旗下物业服务公司奥园健康生活集团(HK:03662)正式登陆港交所;下午,奥园主席郭梓文和副主席郭梓宁又马不停蹄地?#32454;?018年业绩发布会现场。

        根据年报显示,2018年,公司实现合同销售912.8亿元,同比增涨100%,媒体将其喻为“黑马”。然而,这匹“黑马”的增长之?#20961;?#38750;一帆风?#22330;?#20276;随着规模的快速增长,其三项费用占比大幅提升,维权?#24405;?#39057;发等问题正在困扰着这家房企。对此,?#30340;?#19987;家对蓝鲸房产分析道:“奥园的精细化管理水平、产品管控体系恐怕还需再提升。”

        向千亿规模狂奔中,三项费用占比大幅提升

        作为老牌华南房企之一,奥园早年间一直以“平稳”发展自处,而在近几年房地产行业集中度不断提升的大环境下,奥园也走上了向千亿狂奔的道路。在2018年年初,奥园以2017年年度销售规模不足500亿元的“身份”喊出2019年冲击千亿目标的“口号”,自此之后,一路向千亿目标狂奔的奥园逐渐跳出“平稳”的舒适圈,而过快的增速之下,企?#30340;?#37096;的不稳定因素,也越来越明显。

        年报显示,2018年,奥园实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;全年合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。2016-2018年复合年增长率达89%。

        从核心数据来看,这无疑是一份令资本市场满意的答卷。然而,为了支撑规模的快速增长,2018年,中国奥园的三项费用(销售及分销成本、行政开支、财务成本)在营业成本中的占比为16.75%,同比?#38505;?.5个百分点至,位于近4年来的高位。此外,与行业里其他高增长的企业相比,这样的费用率处于高位。蓝鲸房产据各企?#30340;?#25253;粗略测算,2018年,旭辉控股(HK:00884)的三项费用占比为11.47%,招商蛇口(SZ:001979)为8.1%,蓝光发展(SH:600466)为12.4%,阳光城(SZ:000671)为7.89%。

        对此,奥园集团副总裁、财务资金总监陈志斌在2018年业绩会上解释称:“三项费用增长与2018年的?#26174;?#38144;售增长正相关。我们2018年?#26174;?#38144;售实现了一倍的增长,为了支撑销售的增长和扩张,相关的行政费用和营销费用同步增长,这会?#20174;?#22312;企业的报表里面。”

        他进一步补充道:“在奥园?#20174;?#20986;来的2018年的销售结算中,大部分是2016年的,还有一部分是2017上半年的,所以这不是一个同比例的?#20174;场5比唬?#20844;司还是会控制住费用的比例,我们有非常?#32454;?#30340;制度,包括控制营销费用、行政费用。我们相信,随着2019年至2020年销售结转高峰的到来,销售跟费用的错配有望解决,所以我们对新一年的利润非常?#34892;?#24515;。”

        对于中国奥园这一?#21103;?#30340;提升,一位不愿具名的?#30340;?#20154;士对蓝鲸房产分析表示:“中国奥园还需在精细化管理、提高费效比等方面下功夫。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产说道:“企业各项成本的上升虽然未必导致净利润率的下降,但起码这些成本的投入,应该?#34892;?#25552;升企业管理水平。”

        ?#36824;?#23545;于冲刺千亿的奥园?#27492;担?#30701;期内恐怕难以顾及这一问题。蓝鲸房产了解到,2017年业绩会上,中国奥园曾表示,2019年公司规模要突破1000亿,而今年则是收官之年,其管理层也公布了1141亿元的年度销售目标,同比增速为25%。该目标虽较去年大幅下降,但据蓝鲸房产观察,在已公布销售目标的企业中,这一增速并不低。也就是说,短期内,速度仍是奥园关注的重点,其他工作或许仍需为此让位。

        产品管控不足,项目维权不断

        规模的快速提升还为奥园带来了质量隐忧。在业绩发布会的前一天,蓝鲸房产恰巧在香港街?#25151;?#21040;有港荟星城的业主举着“奥?#22885;?#22522;,还我血汗钱”的条幅进行维权,而在业绩发布会现场,这也成了媒体关注的焦点,尽管奥园早已给出?#39034;?#28165;说明。

        港荟星城业主拉横幅维权

        ?#24405;?#35201;追溯至2016年。当年,港荟星城的开发商隆基房地产在商品出售期间向购房者?#20449;担?#26410;来港荟星城规划有跨境商品免税店,且产权为70年,将于2016年年底开业,并?#20449;?#23558;引进多家品牌商店,售后?#24213;?#31561;。很快,该项目的800个商铺一售而空。然而,截至今日,上述?#20449;?#26080;一兑现,百般无奈的业主不得不走上了维权之路。

        而正是这次维权牵扯出了奥园与港荟星城开发商隆基房地产的一桩合作旧事。对于上述合作,奥园在3月15日发布的公告中表示,2017年12月23日,奥园集团非全资附属公司广州奥园商业经营管理有限公司作为服务供应商与惠州市港荟星城商业管理有限公司签署了?#23545;?#33829;服务协议》,据此,待惠州港荟星城满足该协议所有先决条件的前提下,服务供应商同意就该项目提供招商及运营服务。

        但是,直至2019年1月初,港荟星城仍未能满足该协议约定的所有先决条件。2019年1月21日,双方签署《解除协议》,该协议即刻终止。自签署?#23545;?#33829;服务协议》起,除若干初期市场研究及定位服务外,服务供应商从未提供招商及运营服务(包括为该项目提供招商服务)。

        由此来看,该项目已与奥园没有任何关系。尽管如此,在过去一年的高速扩张中,维权频发也是奥园无法回避的一个问题。据蓝鲸房产不完全统计,2018年,奥园在青岛市、成都、重庆、株洲、沈阳等多个城市的数个项目均遭遇了维权。

        《投?#25910;?#25253;》曾报道,原定于2018年10月31日交房的?#19981;?#21512;肥奥园城市天地业主?#20174;承?#21306;内“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”等原因拒绝收房,并引发群体投诉行动。另据《商学院》2018年12月报道,四川成都成华奥园广场由于虚假宣传等问题,业主拒绝收房,并爆发200多人维权。

        此外,2018年11月6日,广东省住房和城乡建设厅网站发布题为《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》,广东清远市合创泰富榜上有名;2018年12月3日,住房和城乡建设部网站发布事故快报称,广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区,发生高处坠落事故,死亡1人。资料显示,金源海湾的建设单位为茂名金源海湾房地产开发有限公司。据了解,合创泰富和茂名金源海湾均是中国奥园旗下子公司。

        “企业的发展速度和品质之间不是对立的。但是如果企业在高速发展的过程中,产品管控体系没有及时跟上,那很容易出现维权等?#24405;?rdquo;上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产指出。

        千亿路上,奥园在产品管控体系方面做了哪些提升?奥园方面对蓝鲸房产表示:“在稳健发展的同时我们非常注重工程质量。奥园的营商宗旨是,不能牺牲质量去?#38750;?#36895;度,这是最重要的。公司一?#22868;?#25345;快速开发,快速销售的策略,产品也以刚需和首次改善型的物业为主。”

        无论是管理费用的提升,还是产品质量问题使项目维权?#24405;?#39057;发,这两者都?#36214;?#20102;奥园管理水平的不完善。2019年,奥园在制定了25%业绩增速的情况下,是否会在此方面做出调整?蓝鲸房产将?#20013;?#20851;注。(蓝鲸房产 王洁 [email protected]

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