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        负债王冷思考:富力地产是唬人纸老虎、也有系统风险?
        摘要

        和万科相比,表面上富力地产也获得比较好,2018年销售过千亿,实力不容小觑;但表象之下似乎也存在不少问题。

        图片来源: IC photo

        作者:  铑财-铑财研究院  张晓

        “万科是国内毋庸置疑的最强房地产公司,我们理解万科也是国营。按照万科提供的业绩,拥有的土地储备,拥有的税后利润,在市场的影响力和融资能力,它肯定能活下去的。万科提出活下去的口号,那是郁亮开玩笑,他是提醒大家活下去。”富力地产董事长李思廉近日表示。

        其实,和万科相比,从表面看,富力地产也活得比较好,2018年销售额过千亿,新增了61个土地储备项目,可售土储面积为5783万平米。曾经的地产华南虎,实力不容小觑。

        不过,表象之下呢?酒店业务亏损扩大、接手万达的庞大资产似乎也成了烫手?#25509;螅?#36828;超红线的高负债更是利剑压顶,而各地项目违规?#24405;?#19981;断、房屋产品屡遭投诉,又暴露出华南虎高周转下的狼狈吃相。风光亦或尴尬,阳光坦途亦或悬崖钢丝,富力地产的多面人设中,蕴含着哪些确定与不确定性?从华南虎到负债王,富力地产又该如何化解风险、向阳而生?

        富力地产,地产界“华南五虎”之一。在1994年,靠城改项目在广州发迹,后高歌猛进进军全国,在大鳄林立的房地产行业,生生杀出来一条血路,成为一家全国闻名的地产企业。

        2005年,富力地产成功在港交所上市,如今已近15年时间。前不久刚刚发布的财报显示,华南虎实力不减,似乎并没有受到地产业寒冬影响。

        尴尬境地

        3月20日,富力地产发布2018年报,实现权益销售金额1311亿元,同比增长60.3%,为近5年最高水平。

        可以说,富力地产完成了2018年度销售业绩目标,也缓解了以往数?#25105;?#32489;不达标的尴尬。

        在主要财务指标上,2018年富力地产实现营业收入769亿元,同比增长30%。核心净利润95.3亿元,核心净利率12.4%。

        兴业证券研报称,富力地产的2018年全年业绩符?#26174;?#26399;。而且,富力地产的毛利润280亿元,同比增长33%,毛利率为36.4%,锁定中待结转金额780亿毛利率也维持在35%至40%的较高水平,预计较高的毛利率水平将继续维持。

        值得注意的是,上述数据还是在2018年拿地风格偏谨慎的?#38382;?#19979;取得的。

        除了上述数据,还有一个潜在利好。目前富力地产仍有相当充足的资源储备,2018年新增了61个土地储备项目,新获权益可售土储面积为1405万平米,收购地价为371亿元,平均获地成本为2600元/平米,目前总货值为2018年销售金额的4.7倍,同比有所降低但依然略高于行业平均,比较充足。

        兴业证券研报称,“截至2018年末,富力地产的权益可售土储面积为5783万平米,同比增长13%。而且总货值及2019年预计可推货值均比较丰富。”

        手里有粮,心中不慌,何况还是坐拥如此体量、?#20013;?#21319;值的土储“金矿”,加上年报的亮眼业绩,富力地产的日子应该过的比较滋润。

        令人遗憾的是,富力地产仍然陷入了增收不增利的尴尬境地,同时还背负高额负债。2018年归母净利润仅87.28亿元,大幅下降60%,富力地产给出的理由是“由于2017年酒店收购议价收益消除及年内产生18亿融资汇兑损失。”

        让人敬佩的是,富力地产仍然维?#32440;?#24378;?#19978;?#21147;度,全年每股分派?#19978;?.23元,分派总额占核心净利润比例达到42%。

        风光的代价

        从财报上可以看出,影响富力地产过滋润日子的,是从万达手中收购的酒店拖累。实际上,从酒店收购开?#36857;?#22806;界质疑声音?#32479;中?#19981;断。现在来看,对富力地产也可能是做了一笔亏本买卖。

        2017年11月,富力地产收购了万达旗下的77家酒店。富力地产董事长李思廉曾表示,收购很成功,很便?#21496;?#20080;来了。

        表面上看,也确如此。公开资料显示,融创中国曾以超过335亿元的价格准备收?#21644;?#36798;76家酒店。但富力最后的成交价是199亿元,所?#38498;?#22810;人认为富力“捡漏”了。

        但是根据知乎网友“吴吞”分析,融创中国孙宏斌看重的是万达文旅项目,不想要酒店资产,是万达硬要塞给他的,所以孙宏斌拿到酒店后肯定要找下家。为了之后能高价出售或者不亏本,所以第一次交易方?#38050;校?#21452;方降?#22303;?#19975;达文旅项目估值,抬高酒店资产估值,实际上总价是一样的。

        也就是说,号称335亿元的酒店资产是被刻意高估的。富力地产李思廉杀进来后,没有被表象迷惑,以199亿元拿到了万达的酒店资产,这属于合理价?#21804;?#31216;不上多便宜,更谈不上捡漏。

        唯一可以说捡漏的是,通过这?#38382;?#36141;,富力地产成为了全球最大豪华酒店的业主。

        只是,这样的风光是有代价的。

        收购之后,酒店业务并没有马上为富力地产贡献足够的利润,甚至还拖累了业绩。

        2019年3月初,富力地产联席董事长张力曾表示,收?#21644;?#36798;的酒店业务已为富力带来10%的利润。

        但随后财报的发?#36857;?#25581;露了真相。富力地产酒店业务营业额,从2017年的23.8亿元增加到了2018年的70.3亿元,但是酒店业务仍然在亏损,且已经连续亏损了近6年,2017年亏损1.46亿元,而2018年亏损大幅提升,达到4.59亿元。

        面对财报打?#22330;⒊中?#20111;损,富力地产似乎?#36828;?#37202;店业务保持乐观。

        在最近召开的业绩发布会现场,富力地产董事长李思廉表示,仍?#20013;?#30475;好酒店业务,富力的酒店在两年内会增加到100间左右,之后富力的业务仍会以地产为主。而在2018年业绩会上,富力董助陈志濠也表示酒店业务被视作集团的远期增长点,5年内酒店与投资物业运营业绩翻一番。

        这样的乐观心态和翻番目标,引来了更多质疑。

        业内人士指出,酒店是个慢回报产业,需要一系列专业化精细运作和市场沉淀,对于新收购的酒店,想在几年内业绩翻番,就要达到世界一流水平酒店的要求,目前国内还没有达成的先例。以富力目前水平来看,能否实现扭亏都尚在两可。

        实际上,相比虚无缥缈的业绩翻番,外界更关心其酒店业务的亏损现状。

        上海易居房地产研究院总监?#26174;?#36827;表示,“一方面,酒店产业发展是有很多压力的,短期内容易出现亏损。另一方面,富力地产收购项目过大,而富力地产跟不上,导致亏损扩大。”

        中国城市房地产研究院院长谢逸枫也表示,酒店行业竞争激烈,且价格受季节、节日影响较大,富力地产接手万达后,没有很好的营销推广方案,运营能力也不足,导致酒店业务板块未能获得较好的盈利。

        酒店业务的未达预期,也影响了资本态度。

        近期,美银美林发表研究报告称,调降富力评级至“跑输大市”,认为现在是时候再次关注富力可能作出配售的不明朗因素。

        负债之王

        专业机构的意见,值得投?#25910;?#21442;考。除了增收不增利,富力地产还有更大的问题,高企负债让其成了地产行业的负债之王,为前期的盲目收购扩展付出了代价。

        富力地产年报数据显示,截至报告期末,富力地产负债总额为2963亿元,净负债率较2017年的169.6%进一步上升至184.1%,上述指标远远超出75%监管红线。

        这样的负债率,在业内也是少有的,相比竞品更是扎眼。数据显示,同期的?#22374;?#22253;,2018年净负债率仅49.6%,万科净负债率更是只有30.9%。

        另据年报数据显示,截至2018年底,富力地产?#32440;?#20313;额为347亿元,一年内到期债务达522.56亿元,占负债总额的32%,?#32440;?#19982;短债覆盖比为0.66。

        这?#24471;鰨?#23500;力资金无法覆盖短期债务,?#32440;?#27969;存在很大的安全风险。

        这也反过来促使富力地产,不断发债保护?#32440;?#27969;。2018年,富力地产通过短债、发行ABS以及发行新H股?#30830;?#24335;融资,在境内外同时进行融资。13个月时间内融资近800亿元。

        2019年,富力对资金的需求似乎更加强烈,目前,富力地产已发行三笔期限为270日的超短期融资券,总计38亿元。

        这?#32440;?#26032;还旧的运营方?#21073;?#35753;富力地产负压在身,蕴含不小风险。一些迹象已经显示出了不可?#20013;?#19968;个是借钱难度?#20013;?#22686;加,2018年2-8月,富力有4笔融资被终止;另一个是融资成本暴增,去年富力地产仅支付的利息开支就达到52.12亿元,同比猛增了212%。

        系统风险考量

        由此来看,高负债下奔跑的富力地产,在追求规模体量扩张的同时,无疑也把自身置于在悬崖钢丝之上,也许一个细小疏忽,就能让其万劫不复。

        不过,富力地产似乎已习惯甚至享受这样的刺激进程。

        梳理富力地产的发展史,高额负债一直伴其左右。年报显示,2016-2018年,富力的净负债率分别为159.9%、169.6%、184%,?#20013;?#39640;出监管红线,更远远高于行业水平。如果把时间维度拉长,其高负债历?#25151;?#36861;溯到2005年。彼时,刚刚港股上市的富力地产在各地激进拿地,净负债率由20.5%,一路飙升到到2007年的139.5%,此后一?#26412;?#39640;不下。

        面对种种风险,令业界吃惊的是,富力仍没有停止收购步伐。

        公开资料显示,自2017年以199亿收?#21644;?#36798;酒店后,富力又在2018年以3.15亿元接盘万达集团的海外资产伦敦一号,57亿元买入海航集团的海口大英?#36739;?#30446;。

        高负债下,这些价格不菲的项目能否消化吸收还需时间检验。同时,观察这两家交易企业,更值得考量。

        在2018 年底,海航集?#24222;?#22797;星国际、恒大集团一起,被央行点名可能构成系统性风险。而在更早些时间的2017年,银监会要求银行系统排查万达、海?#38477;?#20225;业的海外并购企业授信情况。可以说,海航、万达正是因过度依赖高杠杆扩张,存在系统性风险,才被国家强力监管,从而开始了一系?#26032;?#21334;卖的瘦身卖资。

        ?#28304;耍?#26377;媒体人?#31185;?#20215;说,依?#32771;?#26464;杆堆积起来的庞大体量,?#29384;?#24517;要经验沉淀市场打磨,让万达、海航看起来更像一个资本催熟的纸老虎,外表强大、实则蕴含巨大风险。经不起政策市场的三味珍火,现在到了现出原形的时候了。

        现在来看,富力地产成了接盘侠,而且其远超红线的负债率,过度依赖高杠杆的激进扩张,?#29467;?#30028;又?#19994;?#20102;曾经的万达、海航身影。

        那么,富力地产的系统性风险又有多高呢?

        项目问题

        对于这些质疑,富力地产的高层似乎并不放在心上。董事总经理李哲明在谈及高负债时表示,“富力地产短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元,而目前的?#32440;?#25345;有为347.1亿元,完全能够应?#36828;?#26399;负债。”

        李思廉则表示,富力地产2019年预计会用400亿元来买地。李思廉?#38498;?#21335;市场显得很有信心,今年看好二三线城市房地产。同时,李思廉表示, 2019年,富力仍将继续走高周转路线,开盘预计达到200个项目。

        看来,应对高负债风险,富力地产还是利用老打法——高周转,快速建房、快速销售、快速回笼资金。只是,这又影响了产?#36820;?#36136;量管控问题。

        虽然看好二三线城市房地产,但富力地产在这些城市的表现口碑并不尽如人意。由此来看,高负债甚至影响了富力地产的生存红线。

        首先就是不断发生的违法违规以及伤亡?#24405;?#25454;媒体报道,2018年6月,江?#29031;?#27743;富力长江府涉嫌无证施工违规被查;8月,山东菏泽“富力城”项目又被爆出,未取得许可证,就向买受人收取购房订金。

        随后,10月,广州梅县富力城出现事故,死亡1人;2019年3月14日,住建部网站消息,天津静海富力新城出现事故,导致1人死亡。据统计,近9个月以来,富力地产项目发生3起工人非正常死亡?#24405;?#21487;以是,这些事故违法行为都是富力地产高周转下的间接产物,一味追求时间效率,却忽视了质量管控。

        如此背景下,建设出的房屋质量又会如何?

        质量短板

        问题更多。以其重点布局的南京市场为例,始终是富力地产难啃的骨头。

        2011年富力地产进入南京市场。位于麒麟板块的富力十号洋房花园,成是富力地产在南京的鼎力之作,但是却引来无数质疑投诉。

        据中国网报道,该项目曾因精装修交付问题太多,而被南京多家验房机构评价为“南京最差精装修交付典范”,引发大批业主的多次维权。

        早在2014年底,富力十号花园洋房交付时,开发商就强制业主在没有验房的情况下“先签字再收房”。

        然而,急于收房勉强签字的业主们,收到的房子却有?#29616;?#30340;质量问题。地砖、墙砖大面积?#23637;模?#39640;低落差?#29616;兀?#30707;材地砖存在明显裂纹,卧?#19994;?#39030;渗水,墙面色差?#29616;兀?#21351;室落地窗、洗脸池、马桶的造型与样板间完全不一致……相似的问题在?#32771;?#37117;有出现,最多的一户?#24605;?#31455;然验出了100多处需要整改的地方。

        据悉,业主们在2013年购房时,富力十号精?#25226;?#25151;的均价是22000元/㎡,然而直到2014年6月,相隔不远的中海国际社区推出的毛坯洋房,均价也仅为16000元/㎡。这样的“天花板”价,竟然换来如此多的质量问题,让业主们直呼?#31995;薄?/p>

        而富力?#24615;?#23621;项目交付,同样出现了许多质量问题,?#35745;?#31649;线、强弱电、排水系统均未按照国家规范要求施工,一套房子涉及到主体结构与精装修方面的施工瑕疵与质量问题,更是多达数十处。

        此外,南京市物价局相关负责人在通报商品房销售行为专项检查情况时,又查出富力?#24615;鎂由?#23244;捂盘惜售。该负责人称,富力地产上述楼盘第11栋在领取销售许可证5个多月后,仍没卖出一套房子。

        如果把目光扩展至全国,富力地产房屋质量存在短板,或许是一个普遍问题。

        知乎网友“lazylion888”发帖称:“去年买了富力湾的房子,现在后悔死了,房?#21448;?#37327;存在?#29616;?#38382;题,房屋漏水,墙裂缝,砖有?#23637;模?#38376;框爆裂,很多深圳人买了惠州富力湾的房子,都是因为开发商虚假宣传说有十公里?#31243;玻?#22823;型水上乐园,结果一样都没兑现,现在那里都是一个死盘,很难出租,不过有?#24403;?#26377;好,那里的小区绿化做的还不错,如果钱多没了没关系,如果你是贷款买房想投?#23454;?#35805;建议慎重考虑,因为那里的房子租不出去,也没有吸引?#27599;?#30340;配套设施,不要期待能通过租金来还房贷。”

        知乎网友“弥?#31350;?#34892;僧”发帖称:“我买了?#26412;?#23500;力的房子,入住两年,悔得肠子都青了!从交?#26029;?#22330;,应该是人手不足,?#31859;?#24049;填写问题,再把问题单子送回去,问问题不给讲解,态度不?#22836;?再到问题维修,等?#31246;?#24180;也修不好,多次电?#25353;?#20419;,维修糊弄业主,精装质?#32771;?#24046;!后来明白富力委托的维修工6000每个月,修不修都能挣到6000块,都藏起来玩手机!好多业主集体维权,物业找保安把业主围起来,还有像社会人一样的人旁边待命,?#27604;?#26377;业主被打!再到日常服务,买水买电(当时还是临水临电)根本达不到宣传的服务标?#36857;?#32500;修和保安态?#30830;?#24120;不?#22836;常?#21482;有前台还有点服务意识,但解决不了问题。后来发生园区内丢车,保安队长过来糊弄我老母亲,不让查监控,自己报警他还不管了!不管通知领?#36857;?#25512;?#23545;?#20219;!买富力房子是我最后悔一件事!”

        在黑猫消费者服务平台上,“信无旁骛2016”发起投诉称:“富力地产集团浙江公司在杭州开发的所谓最高档楼盘,近一半房屋漏水渗水发霉,外墙使用廉价?#26087;?#30707;?#27169;?#23460;内精装修、园区道路、绿化?#29616;?#20599;工减料,与样板房存在巨大差异。室内问题多大100多处,迟迟未能修复交付,现催促开发商交房,竟然要求业主交齐渗水发霉等问题维修期间的物业费。”

        显?#21804;?#23500;力地产的上述行径是在摩擦消费者的忍耐底线。针对上述种种问题,铑财发函富力地产,截至发稿并?#35789;?#21040;回复。

        店大欺客

        值得注意的是,高负债、高周转是房地产的普遍现象,富力地产只是一个更极端的案例。由?#35828;?#33268;的质量问题也屡见不鲜,比如另一家大?#22836;科?#32511;地集团因缺少诚意,被消费者质疑店大欺客。

        近日,济南CBD首个项目,绿地IFC?#37266;?#20844;馆的业主们?#20174;?#25151;屋存在外墙?#23637;模?#20869;墙强度不够以及小区公共设施与宣传不符的情况。

        IFC?#37266;?#20844;馆的开发商绿地集团召集业主召开了座?#23500;幔?#23545;暴露出的建筑外墙凹凸不平问题和室内分户墙强度等问题进行解释。

        同时,开发商?#20449;?#23545;已暴露问题会在四个月内维修完毕,并且整改过程中会多次定期公示,征求业主意见,达到业主满意为止。而对于还没有交付的B13地块将进行自检,在交房前暴露问题解决问题,升改进达到合同约定的交付条件后再交付。

        合?#20107;?#22320;海德公馆与合?#20107;?#22320;新都会,两个小区的业主等待两年交房后,却被现实打脸——触目惊心的质量问题让满?#31216;?#24453;的业主们根本无法接受。

        小区里处处都是仓促施工的痕迹,垃圾遍地不说,此前?#20449;?#30340;塑?#21495;?#36947;变成水泥碎石地加红?#25512;幔?#22806;?#25509;?#22823;理石变成水泥加石膏面,?#24418;?#20132;付就已经伤痕累累。

        业主刘女士说,“打开房门那一瞬间我?#36884;?#26395;了,?#36127;?#27809;有一个地方是合格的!验房师告诉我,?#36127;?#27599;一平米墙面都有?#23637;模?#36825;种?#23637;?#30340;频率他都是第一次见到。所有电路没有漏电保护,电线没有安装套管,随意走线,而且埋的极?#22330;?#21508;处栏杆基本上都没打膨胀螺丝,用手就可以拧动。所有门窗把手都是松动的。大部分房门安?#25353;砦唬?#37096;分门窗无法正常关闭。合同中规定的PVC材质踢脚线成了?#21448;?#22609;料,而且施工工?#21344;?#24046;,由于防水做的不好,?#24418;?#20837;住的房子,踢脚线交界处已经受?#29384;?#38665;。地面没有找平,地板踩上去嘎吱作响,施工?#33267;拥接?#32905;眼就能观察到明显变形。

        验房师坦言:“从未见过施工如?#35828;土?#30340;房子。”

        业主们无奈打出横幅抗议,“因为绿地500强,业主必须先交钱才能看到?#21448;?#25151;。”

        天大的事

        对于一辈子积蓄买了?#21448;?#25151;的业主来说,房屋质量是天大的事。而过分逐利、悬在头?#31995;?#39640;额负债,则是?#31185;?#22825;大的事。为此,其不惜谎话连篇、违法乱纪、屡屡?#24525;?#30417;管红线、消费者底线。

        这些野蛮发展路径,成?#22303;?#25151;产大佬的不菲身价,也导致了舆论的口诛笔伐。不过,随着政策转向和市场成熟,一些积极变化,也在发生。

        综观过去一年的房地产业,?#31185;?#25343;地金额有所下降、发展速?#30830;?#24930;,行业洗牌加剧。

        进入2019年,调控基调也没有改变,从前三个月的市场数据看,全国楼市仅部分出现小阳?#28023;?#24182;未呈现大面积回暖迹象。

        在消费产业双升级的背景下, 许多?#31185;?#36827;入了调整期。一些开始业务转?#20572;?#19968;些开始多元化发展,更多的开始强调精耕细作,?#20998;?#21457;展。正如业内人士所言,配合国家产业结构转?#20572;?#35843;整经营模?#21073;?#21319;级产品服务,?#28304;?#26500;建复合型格局,追求高质量发展,成为房地产行业的共识。

        显?#21804;?#22823;势之下,诸如举债扩张、“粗放售卖”的道路已很难走下去。依然重复老套打法的富力地产,显得颇为异类。张力也好、李思廉也罢,是到了冷静思考?#36739;?#30340;时候了。

        高负债下的规模扩张,舍弃市场口碑的野蛮逐利,只能造就外表虚胖的纸老虎,经不起市场的三味珍火,甚至一阵大风,就能引发系统风险,将其推向无边深渊。

        由此来看,相比1600亿元销售目标、100间酒店的管理规模、200个开卖项目、400亿买地计划,富力地产还有更重要的事情要做。一念天堂,一念地狱,富力地产如何降低风险、如何找回初心高质量发展,能否抛弃外强中干的唬人纸老虎,化身货真价实的华南虎,留给时间来作答,铑财也将?#20013;?#20851;注。

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