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        多房企转让"大本营"项目,金茂前期预测不足退地、建业谋求走出去
        摘要

        房企转让项目股权背后的原因错综复杂,除了对现金回流有一定需求外,也有通过置换不良资产谋求结构调整?#30446;?#37327;

        在资金压力长期趋紧的房地产行业,以出售项目“谋生”的情况早已司空见惯。5月中旬至今的两周内,房企转让项目股权的情况再度升温。不过,据蓝鲸房产梳理发现,与此前?#34892;?#25151;企通过兜售项目“补血”的情况有所不同的是,近期,多家规模房企也开始频繁出手转让项目股权。

        5月27日,中国金茂控股集团有限公司(HK:00817,简称“中国金茂”)挂牌出售旗下?#26412;?#20004;项目股权,在此之前,包括招商蛇口(SZ:001979)、鲁能集团、建业地产(HK:00832)等规模房企也纷纷加入到转让项目股权的“浪潮”之中。

        在尚无明显偿债压力?#35851;?#26223;下,上述企业转让项目股权背后的原因引起业界广泛讨论。而这一波规模房企频繁转让项目的动作,又是否会对其他企业形成扩散?#26434;?#21709;?同样值得研究。

        金茂、建业等房企集体转让“大本营”项目

        近日,国内房企掀起了一?#32622;?#38598;的项目转让浪潮。据蓝鲸房产不完全统计,5月中旬以来,至少有10家房企在积极出售旗下项目资产。包括招商蛇口、建业地产、中国金茂等多家规模房企均发布了项目公司股权转让计划,其中,有部分项目股权转让已找好买家,也部分项目尚在公开市场挂牌 “亟待认领”。

        5月27日,?#26412;?#20135;权交易所预披露中国金茂两宗项目的转让信息显示,中国金茂拟转让天津北方泽茂企业管理100%股权、?#26412;?#26122;远置业34%股权,分别涉及?#26412;?#24066;通州区?#28010;?#38215;两幅地块以及?#26412;?#32463;济开发区一幅地块。目前两宗转让标的为预披露阶段,转让价格等尚未确认。

        而在稍早前的5月24日,河南建业发布公告,拟向百瑞信托出售郑州市郑东新区项目公司30%股权和债权,合计价格为8.15亿元。同日,招商蛇口的全资孙公司珠海致胜房地产有限公司100%股权也被挂在了重庆产权交易网,以8904.6万元为底价挂牌转让。

        可以看到,上述相关被转让项目不仅均位于城市群的核心区域,拥有不错的区位价值。并且,这几家企业此次转让项目均属于企业总部所在城?#23567;?/p>

        例如,坚持深耕省内布局的“河南王”建业地产,2018年在郑州地区销售额为137.99亿元,占全年销售额的26%;因?#26412;?ldquo;广渠15号”一站打响“金茂府”品牌的中国金茂,在2018年中国金茂成功跨上千亿元规模之际,?#26412;?#20381;然贡献了133.1亿元的销售额,在其布局的40座城市中仅次于上海;而起家于粤港澳地区的招商蛇口,近年来其虽然逐渐将销售重?#21335;?#38271;三角倾?#20445;?#20294;“大本营”深圳地区的销售额亦不可小觑,2018年深圳与华南地区合计30亿元的营业收入亦领先于其他地区。

        一般而言,企业普遍会在“大本营”采取深耕策略,因此,上述房企集中出售“大本营”区域内项目,更引起业界关注。对此,一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示,房企虽然普遍会将“大本营”作为重点深耕的地区,但相对来讲,单个项目的战略意义较小,因此,如果大本营项目的条件不够好,就会成为优先转让的目标。

        基于上述观点,中原地产市场分析师卢?#24180;?#20063;对蓝鲸房产表示,“具体还是要看单个项目是否有盈利?#30446;占洹?rdquo;他进一步称,因为房企在拿地时不排除出现冲动的行为,这样而来的地块在实际运营中地位较为?#38480;巍?#23588;其是在今年一线城市机会相对较小,二线城市尚不明?#23454;谋?#26223;下,转让一部分股权可以使资金更加分散,降低风险。

        规模房企腾笼换鸟“阳谋”意图显现

        不同于2018年下半年以来,诸多高杠杆房企以项目股权偿还短期债务的传统逻辑,近期计划转让项目股权的规模房企并非传统意义上高杠杆、高负债标的。从财务数据上看,有着央企背景的中国金茂以及招商蛇口,近年来资产负债率均维持七成左右(房企平均资产负债率在80%),且在融资活动中具有一定优势。据企业财报显示,民企出身的建业地产2018年现金流也相对充裕,可覆盖短期有息债务。

        对此,易居研究院研究总监?#26174;?#36827;向蓝鲸房产表示,房企转让项目有主动和被动的区别。其中,被动转让多半是项目开发难以为继,或者需要回笼资金。而主动转让,实际上还是产品结构调整和优化的状态。此外,不排除企业或有其他对外扩张?#30446;?#34385;。

        中国金茂方面向蓝鲸房产的回复中表示,公司将本次转让项目股权的原因归结为 “综合考虑项目合作谈判等各方面情况,公司经内部决策行使保留的退出权。”而?#26434;?#34013;鲸房产进一?#38454;?#38382;的行使退出权的初?#35029;?#20013;国金茂则未予以直接回复。

        不过,有市场观点指出,项目成本高于预期或是中国金茂退地的核心原因。

        从中国金茂转让的项目情况来看,两个项目均为联合体拿地且拿地时间均不超过8个月,其中,位于经济开发区地块拿地楼面价约为3万元/平方米,限制销售均价不超过5.27万元,已经敲定的项目名称“西派公馆”也意味着该项目的操盘方并非中国金茂;此外,本次拟转让的通州地块楼面价为2.33万元/平米,限制销售均价不超过5.27万元。

        58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间,但相对?#27492;?#21033;润空间较小,金茂将“鸡肋”的项目转让出去也属正常。

        而招商蛇口近期的转让动作,也被视为重组上市以来剥离非核心产业的?#26377;?#33258;2015年12月30日重组上市以来,招商蛇口?#20013;?#36827;行资产整理,仅2018年一年,招商蛇口便转让了14家公司股权,其中包括南京招商宁盛房地产有限公司、南京招商兴盛房地产有限公司、深圳招商供电有限公司、福建中联盛房地产开发有限公司、香港华商置业(?#26412;?有限公司等。

        相较于上述两?#24050;?#20225;,建业地产出售项目背后,更多或出于向外拓展的需求。其在公告中表示,将“通过出售股权及债券所得资金开拓更多具发展潜力的项目”。

        由此来看,建业地产此次股权转让目的更倾向于为进一步扩张蓄势。早在今年4月,建业地产便计划以13.2亿元向百瑞信托出售金水区项目50%股权及负债,加之近期拟转让项目,若股权顺利出售,将合计获得21.35亿元流动资金补充。

        值得一提的是,建业地产上述两次转让项目股权的受让方并非地产企业,而是一家信托公司。

        对此,有不愿具名的信托人士对蓝鲸房产表示,一般来讲,信托资金以入股方式进入房地产项目,常常?#38405;?#20844;司回购?#26434;?#32929;权作为退出方式,而在交易中,信托资金则主要以赚取固定收益为主。

        蓝鲸房产梳理发现,建业地产以信托资金入股项目公司的方式早有先例。2015年9月,百瑞信托便曾以不超过5.5亿元价格获得建业恒新45.45%股权;而根据今年 1月29日建业地产发布公告显示,建业同意向百瑞信托收购建业恒新45.45%股权,代价为人民币7.1亿元,以此计算上述资金成本约为?#26122;?.73%。

        不难发现,相较房企间的合作,“可进可退”的信托资金入股形式?#26434;?#24314;业地产而言无疑更为灵活。在今年年初,建业地产曾表示将“有条件的走出河南”,随着时间进入5月末期,尚未在省外市场出手的建业地产,又能否凭借逐渐宽裕的在手现金流走出河南呢?

        整体来看,房企转让项目股权背后的原因错综复杂,除了部分企业对现金的回流有一定需求之外,也有通过置换不良资产谋求结构调整?#30446;?#37327;。但从交易层面来看,转让项目普遍存在一些“风险”隐患,企业能否?#19994;?#22909;的“?#20248;?#20384;”也是一大挑战。

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