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        黄其森再提1500亿目标,引战投、强回款助泰禾走出“颓势”?
        摘要

        接下来,泰禾会是一种更开放、更包容的心态,以输出?#25918;?#30340;方式,加大小股操盘。

        两年时间不曾公开发言的泰禾集团(SZ.000732,简称“泰禾”)董事长黄其森,6月14日携一众高管集体亮相,在长达三个小时的时间里,黄其森对过往战略进行了“自检自查”式分享,更全面地展开泰禾集团过去几年的发展历程。

        过去一年里,面对着“麻烦”不断、“负面”传言缠身等问题,泰禾鲜少有高管公开进行回应,使外界对其的“误解”颇深。而在今年年初,泰禾通过一系列抢收计划,以及与世茂(HK.00813)的大手?#24335;?#26131;,得以快速回笼?#24335;穡?#19968;时间,泰禾已度过“危机时刻”的坊间传言,再次将其放置到“高光台”之上。

        泰禾究竟有没有遇到“危机”,又能否在2019年逆转市场信心,重新走上坡路?黄其森的露面,确实为泰禾带来了更多积极因素,不过,在市场持续加紧的背景下,泰禾将如何完成1500亿销售目标?这依旧是个挑战。

        泰禾集团董事长黄其森(左)携泰禾投融资负责人葛勇等高管亮相

        黄其森拆解短期负债,流动性危机能否解除?

        从2013年开始,泰禾在国内拿下多块“地王”,被视为闽系?#31185;?#20013;“激进”的代表。靠着丰富的土储和产品力,泰禾销售额从2015年的400亿?#40644;?#33267;2017年的1000亿。

        2017年,新一轮楼市调控袭来,重仓一二线城市的?#31185;?#21463;到不同程度的冲击。其中,主打高溢价产品的泰禾受限价政策影响严重,多个项目不能入市,销售业绩受到一定影响,由此,其现金流问题亦成为舆论关注的焦点。

        今年伊始,黄其森开始制定符?#40092;?#22330;行情的营销策略,扭转市场信心。2月份,泰禾北京开启“壹号抢收计划”,金府大院、北京院子二期等品质项目均参与其?#23567;?#25454;了解,金府大院部分产品最低售价降至900万元,约为去年同期的64%。2019年一季度,泰禾北京区域实现100亿元的销售业绩。

        随后,泰禾将旗下7个项目股权售予世茂房地产,交易对价77亿。靠着这些积极动作,泰禾眼前的危机似乎得到了一定缓解。据泰禾投融资负责人葛勇介绍,“截至目前,泰禾已经偿还了180亿元左右的短期债务,另有300多亿元短期债务做了安排和置换。”他进一步表示,泰禾在年底之前真正要偿还的债务约60多亿元。针对泰禾下一步财务计划,葛勇表示,未来泰禾进一步加大长期负债的比例,减少短期负债。

        为了巩固业绩继而再上台阶,黄其森称,今年开始,泰禾把高管?#30446;?#26680;指标从签约变成成了回款,希望今年回款不低于1000亿元。而“接下来不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作”亦或暗指泰禾的股权出售动作不会终止。此外,泰禾还透露出引入战投的计划,有高管表示,“战投一事或许会在年底前有消息”。

        过去不足两年时间里,泰禾曾多次因为销售额的问题被上交所问询,即便在今年5月30日回复上交所的公告里,泰禾对2018年销售额依然只字未提,这曾加重了业界对其去年的业绩表现低迷的猜测。而黄其森却在此次会议中意外给出了明确答复称,泰禾2018年的销售额接近1300亿、回款七八百亿。

        在本次交流会上,黄其森称泰禾2019年的销售目标为1500亿元,回款则期望不低于千亿。蓝鲸房产梳理发现,在2019年前5月,泰禾销售约400亿元左右。据黄其森表示,上半年还有200亿元签约销售即将进入结算。据蓝鲸房产了解到,北京泰禾将计划推出“壹号抢收计划”升级版,来谋求更多的销售额和回款。

        对此,有不愿具名的?#30340;?#20154;士向蓝鲸房产指出,无论是负债率还是股东抵押情况,泰禾?#21363;?#20110;高位,因此企业追求回款,继续追求以价换量并无不妥。但亦有专家表示担忧,认为“急性子”的黄其森能否把握?#23186;?#22863;仍是一个疑问?因为泰禾主打的是高溢价产品,如果没有控制好度,类似做法或对其?#25918;?#21644;利润产生冲击。

        黄其森对泰禾再动刀,内强管控,外输?#25918;?/p>

        2018年泰禾所面临的各项问题,多少显现出了企业存在的一定缺陷。对此,黄其森也做了“自省自查”。他表示,其一,泰禾在管理上存在不足;其二,泰禾并未利用好产品力的优势。

        黄其森坦承表示,讲管理,泰禾是小学生,因为企业发展太快,跟万科(SZ.000002)、龙湖集团(HK.00960)、融创中国(HK.01918)等企业有一定差距,所以,未来一定要强化执行力。

        为此,黄其森预备在人事和架?#32929;?#21160;刀。据他表示,泰禾的管理架构将由四级变为两级。泰禾目前的四个区域:北京区域、福建区域、上海区域、广深区域。黄其森称,今后更多的权责会下放到各个区域身上,由区域来决策。“在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去,现在要?#34892;?#30410;。”黄其森如是说。

        而黄其森要抓的重点工作就是“看人阅人”。他表示,由于自己对人事管理确实关注度不够,没把握好,所以去年人员流动大,今年会亲自来管控这个事情。

        对此,财经评论员严跃进给予了积极评价。他向蓝鲸房产指出,泰禾的做法体现了对于企业发展速度、发展质量、市场评价等方面的重视,通过管控有助于化解各类风险,同时促进企业更稳更好的发展。

        此前在项目开发策略上,黄其森坚持独立拿地和操盘。黄其森表示,由于泰禾非常珍惜自己的?#25918;疲?#27492;前在市场上较为特立独行,都是自己操盘、独立拿地。而独立开发,则意味?#29260;?#19994;也将独立面临市场调控的压力。

        因此,在2019年,黄其森预备改变这一策略。他?#25285;?ldquo;接下来,泰禾会是一种更开放、更包容的心态,以输出?#25918;?#30340;方式,加大小股操盘。”并且,他表示,目前泰禾的权益占到80%,接近90%,因此,此举也不会影响到整个销售业绩。据他透露,“未来寻找合作方,还要‘门?#34987;?#23545;’。”

        不过,?#40092;鲆的?#20154;士认为,泰禾目前最需要的是保持稳定,建议企业在保证?#24335;?#23433;全的情况下,再去?#38405;誆靠?#26550;和外部合作进行梳理。

        此外,值得关注的是,黄其森在企?#30331;?#22495;?#23395;趾投?#20803;化拓?#32929;?#26126;显表现出谨慎的一面,这与当初?#30340;?ldquo;地王”的泰禾也形成了鲜明对比。对此,黄其森表示,“未来泰禾只?#23395;?#19968;线及强二线城市,三、四线坚决不去。”而多元化上,他也表示绝不涉水长租公寓。

        不难看出,这?#20197;?#34987;贴上“激进、偏执”标签的闽系?#31185;螅?#22312;承受了一番成长的“代价”之后,战术上开始走向更加灵活的方向。只不过,?#20449;?#23481;易克己难。黄其森重整旗鼓,究竟会有几分成效?一切还有待观察。

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